Vivienda social · Inclusión financiera · Perú
El Estado ya pone el subsidio. Lo que falta para que miles de familias tengan casa propia es el crédito.
TuCausa nace para financiar a las familias que califican al programa Techo Propio pero no encuentran crédito en el sistema financiero tradicional. Lo hacemos con capital de largo plazo y en alianza con constructores de vivienda social.
En fase pre-operativa · Lima, 2026El problema
El Perú produce formalmente apenas una fracción de las viviendas que necesita, y la brecha la llena la autoconstrucción
El déficit habitacional tiene dos caras: familias que no tienen una vivienda propia (déficit cuantitativo) y familias que viven en una vivienda inadecuada, por hacinamiento, materiales precarios o falta de servicios básicos (déficit cualitativo).
hogares sin una vivienda adecuada propia: comparten vivienda con otro hogar o viven en espacios no aptos.1
hogares en viviendas con hacinamiento, paredes de material irrecuperable o sin agua, desagüe o electricidad.1
Cada año se forman entre 100 y 150 mil nuevos hogares, pero el mercado formal produce alrededor de 49 mil viviendas.2 El resto se resuelve por cuenta propia: el 40% de las viviendas del Perú urbano está hoy en algún punto del proceso de autoconstrucción, y solo uno de cada cinco hogares contrata servicios profesionales para edificar.3
El déficit cualitativo (69% del total) se concentra en los hogares de menores ingresos: dos de cada cinco hogares del quintil más pobre tienen déficit habitacional.1
La autoconstrucción no es una elección: es lo que queda cuando no hay financiamiento. Las familias construyen por etapas durante años, sin asistencia técnica y con mayor vulnerabilidad frente a sismos.4 Una vivienda formal, terminada y financiada a largo plazo es la alternativa que hoy no llega a la mayoría.
El programa Techo Propio
Techo Propio ya resuelve buena parte del precio de la vivienda. El eslabón que falla es el financiamiento
Techo Propio es el principal programa de vivienda social del Estado peruano. A través del Fondo MIVIVIENDA otorga el Bono Familiar Habitacional (BFH), un subsidio directo y no reembolsable para familias de bajos ingresos.
Cómo se compra una vivienda nueva con Techo Propio
Modalidad Adquisición de Vivienda Nueva (AVN), en proyectos de vivienda de interés social de promotores registrados.
Quiénes califican
- Grupo familiar con ingreso mensual de hasta S/ 3,715.6
- No ser propietarios de otra vivienda ni de un terreno en todo el país.
- No haber recibido antes apoyo habitacional del Estado.
- Contar con el ahorro mínimo exigido para la vivienda elegida.
Más de dos décadas de evolución
- 2002. Se crean el Bono Familiar Habitacional (Ley 27829) y el programa Techo Propio. El bono individual era de unos US$ 3,600, hasta 30% del valor de la vivienda.7
- 2002–2025. Se desembolsan cerca de 600 mil bonos por más de S/ 14 mil millones, en las modalidades de vivienda nueva, construcción en sitio propio y mejoramiento.5
- Hoy. El bono para vivienda nueva bordea los S/ 50 mil y cubre una parte sustancial del precio. Los desembolsos para vivienda nueva superan los 12 mil por año.6
En 2025 se desembolsaron más de S/ 589 millones en bonos para vivienda nueva.6
El sistema financiero tradicional casi no participa
De unas 10 mil viviendas vendidas vía Techo Propio en 2024, solo el 4% se financió con un crédito de vivienda, según el Viceministerio de Vivienda.8
Frente a 8,307 bonos de vivienda nueva en el mismo periodo: apenas 3%. La colocación viene cayendo: 1,748 créditos en 2019 y 422 en 2024.20
La mayoría de familias elegibles no puede sustentar ingresos por los canales tradicionales, aunque tenga capacidad de pago.9
Bancos
Evaluar ingresos informales es costoso, y la regulación exige más provisiones cuando el ingreso no se puede verificar. Para un banco, un crédito de vivienda social de montos pequeños y plazos largos rara vez es rentable.
Cajas y microfinancieras
Son las que mejor conocen al cliente informal, pero salvo algunas de las más grandes no tienen el fondeo de largo plazo necesario para colocar crédito de vivienda en volumen.9 Por eso su participación en Techo Propio ha sido marginal.
El resultado: las familias que obtienen el bono completan el precio con créditos de consumo de corto plazo y tasas altas, o no llegan a comprar.8 El subsidio existe; el crédito adecuado, no.
Benchmark: Colombia
Colombia muestra el tamaño que alcanza el mercado cuando subsidio y crédito funcionan juntos
Colombia combina subsidios a la demanda con crédito de vivienda para vivienda de interés social. Es la referencia más cercana para dimensionar el potencial del mercado peruano.
- Colombia vendió 173,632 viviendas nuevas en 2025, 12.4% más que en 2024, apoyada en subsidios a la demanda y crédito para vivienda de interés social.16
- Su déficit habitacional bajó de 32.8% a 25.6% de los hogares entre 2019 y 2025.17
- Cuando el principal subsidio nacional se suspendió, las ventas de vivienda social cayeron: el financiamiento es el motor del mercado.18
- El Perú, con unas 49 mil viviendas formales al año, produce menos de la mitad por habitante.2
La diferencia está en el crédito
En Colombia, cerca de 8 de cada 10 familias que compran una vivienda de interés social nueva la financian con un crédito de vivienda o un leasing habitacional: en 2025 hubo 95,473 desembolsos para comprar VIS nueva.21
En el Perú, solo 3 de cada 100 familias que reciben el bono Techo Propio para vivienda nueva acceden al crédito del programa.20 El resto completa el precio con ahorros, préstamos familiares o créditos de consumo caros.
Con más de 34 millones de habitantes, si el Perú alcanzara el ritmo colombiano produciría más de 110 mil viviendas formales al año, más del doble de lo que produce hoy. La diferencia no está en el subsidio, que el Perú ya tiene, sino en el crédito que lo acompaña.
Impacto social
Una casa propia y un primer crédito formal cambian la trayectoria de una familia
Nuestro impacto descansa en dos beneficios que se refuerzan entre sí: vivienda digna y terminada, e inclusión financiera. A ellos se suman efectos más amplios sobre el mercado de crédito y el empleo.
Una vivienda terminada, de un proyecto formal, con servicios básicos y una cuota conocida desde el primer día
La evidencia en países en desarrollo vincula la calidad de la vivienda y la seguridad de la propiedad con mejores resultados para las familias:
- Salud infantil (México): reemplazar pisos de tierra por cemento redujo parásitos, diarrea y anemia en los niños, y bajó la depresión de las madres.10
- Educación (Argentina): las familias con título invirtieron más en su vivienda y sus hijos alcanzaron más años de estudio.11
- Trabajo (Perú): la titulación urbana se asoció a más horas de trabajo del hogar y a menos trabajo infantil.12
La primera experiencia de crédito formal, transparente y de largo plazo
En el Perú, cerca de 605 mil hogares recurrieron en un año a prestamistas fuera del sistema financiero, y alrededor de la mitad pagó tasas anuales superiores al 500%.13
Un crédito en soles, con cuota fija y un historial de pagos registrado, abre la puerta a financiamiento futuro en mejores condiciones y fortalece la capacidad de la familia para emprender, educar y enfrentar imprevistos.
Demostrar que el crédito de largo plazo para vivienda social puede ser sostenible abre la puerta a que capital institucional, como el de fondos de pensiones y aseguradoras, se oriente a este segmento.14
La construcción emplea a más de 1.1 millones de peruanos.15 Cada vivienda formal que se vende moviliza obra, materiales, transporte y servicios en las ciudades donde se construye.
Nuestro modelo
Capital de largo plazo, constructores aliados y riesgo compartido
TuCausa conecta tres piezas que hoy no conversan entre sí: inversionistas que buscan activos de largo plazo en soles, constructores con viviendas Techo Propio listas para vender y familias que necesitan crédito para cerrar la compra.
Inversionistas de capital aportan recursos a un fideicomiso con horizonte de largo plazo y en soles, la misma moneda del crédito y de los ingresos de las familias. El fideicomiso separa los activos y da transparencia sobre la cartera.
Generamos la cartera a partir de alianzas con constructores de vivienda social, que nos acercan a familias con el bono en trámite o asignado y una vivienda concreta por comprar.
TuCausa evalúa a cada familia con metodologías pensadas para ingresos informales, administra la cartera y gestiona la cobranza a través de canales de bajo costo.
El recorrido de la familia
Ahorro programado
Durante la preventa, la familia aparta una cuota fija y demuestra su disciplina de pago antes de recibir el crédito.
Evaluación
Combinamos ese comportamiento de ahorro con una evaluación de capacidad de pago adaptada a ingresos informales.
Compra y entrega
Bono del Estado, ahorro de la familia y crédito TuCausa completan el precio. La familia recibe su vivienda terminada.
Repago
La familia paga su crédito con una cuota fija en soles, en un plazo compatible con su presupuesto.
Riesgo compartido, incentivos alineados
El riesgo de la cartera no recae en un solo actor. Lo distribuimos entre quienes participan en cada etapa, para que todos tengan razones para cuidar la calidad de cada crédito.
Constructores
Comparten el riesgo de los clientes que refieren, lo que los incentiva a acercar familias con capacidad real de pago.
TuCausa
Su remuneración depende del desempeño de la cartera que evalúa y administra.
Inversionistas
Participan de una cartera diversificada en muchas familias y proyectos, con información periódica sobre su evolución.
Construyamos juntos el crédito que la vivienda social necesita
Estamos en fase pre-operativa y conversando con quienes pueden hacer esto posible.
Fuentes y notas
- Banco Mundial, «Vivienda: la oportunidad», revista Moneda N.° 186, BCRP, con datos del INEI. Cifras redondeadas.
- Las estimaciones de nuevos hogares por año varían según la fuente: alrededor de 100 mil (Revista Economía, 2026), 142 mil (ADI Perú) y casi 150 mil (IPE, vía El Comercio).
- GRADE y ADI Perú, estudio sobre autoconstrucción en seis ciudades.
- Valdivia, G., «Logros y desafíos de una política de vivienda sostenible», revista Moneda N.° 186, BCRP.
- Fondo MIVIVIENDA, presentación a la Comisión de Economía del Congreso (nov. 2025). Valores vigentes a esa fecha; se actualizan con la UIT.
- MVCS, vía El Peruano y Expreso (2025); requisitos según Andina. Serie 2023–2024 del Fondo MIVIVIENDA vía prensa.
- Congreso de la República, ayuda memoria sobre el Bono Familiar Habitacional (Ley 27829, 2002).
- Declaraciones del viceministro de Vivienda y Urbanismo, vía Gestión.
- Fondo MIVIVIENDA e INEI, vía Microfinanzas.pe (2024).
- Cattaneo, M. et al. (2009), «Housing, Health, and Happiness», American Economic Journal: Economic Policy.
- Galiani, S. y Schargrodsky, E. (2010), «Property Rights for the Poor», Journal of Public Economics.
- Field, E. (2007), «Entitled to Work», Quarterly Journal of Economics.
- Instituto Peruano de Economía (IPE, 2024), vía prensa. Estos estudios miden tenencia y calidad de vivienda o el uso de crédito informal; no evalúan el modelo TuCausa.
- Objetivo de TuCausa; no es un resultado garantizado.
- INEI, Informe técnico de empleo, primer trimestre de 2025.
- Camacol, vía La República (ene. 2026).
- DANE, Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025.
- Camacol, Datos que construyen (feb. 2026): con la suspensión del programa Mi Casa Ya, los créditos para vivienda social nueva con subsidio cayeron cerca de 50% en 2025.
- Poblaciones 2025: Colombia 53.3 millones (DANE); Perú 34.2 millones (INEI, Censos Nacionales 2025). Las cifras por habitante son aproximadas y los topes de vivienda de interés social difieren entre ambos países.
- Fondo MIVIVIENDA, Boletín Estadístico, setiembre 2025: créditos Techo Propio por año y bonos AVN desembolsados de enero a setiembre de 2025. Es la cifra pública más reciente disponible del año.
- Desembolsos para compra de VIS nueva en 2025 (95,473) según DANE, vía Camacol, frente a unas 117 a 121 mil VIS nuevas vendidas, estimadas con la participación VIS en las ventas reportada por Camacol (67%–70%). Los desembolsos ocurren a la entrega y pueden corresponder a ventas de años anteriores; la cifra es aproximada.